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Inabordabilité du logement

Le rêve du petit nid bien à soi se transforme en cauchemar

Mardi 30 Septembre 2014
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- Chaque ménage dépense 11,7 fois l’équivalent de son revenu annuel pour acquérir un logement - L’AFH compte 321.000 demandes de lots de terrain non satisfaites enregistrées dans sa base de données

Une nouvelle étude du ministère de l’Equipement a confirmé que  le fait d’avoir un petit nid bien à soi reste est devenu un doux rêve peu accessible dans nos murs. Intitulée «Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, diagnostics et recommandations», cette étude datée de septembre 2014 révèle que le ratio global Prix du logement/Revenu annuel du ménage est de 11,7 à l’échelle nationale. En d’autres termes, chaque ménage dépense en moyenne 11,7 fois l’équivalent de son revenu annuel pour acquérir un logement.  Ce ratio cache, cependant, de  fortes disparités entre les régions. Le ménage résidant dans la région du Grand Tunis connaît le plus de difficulté en termes d’accessibilité au logement, avec un ratio Prix /Revenu annuel situé entre 16,7% et 20%. Ce ratio est de 14,6% au Nord-est, et de 9,8%  au Sud-ouest.
Dans ces conditions, plus de 220 000 ménages se trouvent incapables d’accéder au logement.
Le ratio Prix/Revenu concernant l’abordabilité du logement pour les ménages est élaboré sur la base de la confrontation des  données relatives au profil économique des ménages avec celles des prix du logement. Le seuil de référence du prix par rapport au revenu communément admis est un rapport de 1 à 5, c’est-à-dire que le ménage investirait dans l’acquisition de son logement l’équivalent de 1 à  5 fois l’équivalent de son revenu annuel.
L’étude réalisée par des experts et  des universitaires pour le compte du ministère de l’Equipement indique aussi que  l’accès à la propriété du logement s’améliore avec l’âge du chef du ménage. Les ménages les plus jeunes (chef de ménage âgé de moins de 45 ans) dans les différentes catégories de revenu rencontrent le plus de problèmes en matière d’accès au logement.
L’étude précise que plus de 80% des ménages tunisiens sont  actuellement propriétaires de leurs logements, contre 78,3% en 1994 et de 77,4% en 2004. Ce taux cache aussi des disparités entre les milieux: en milieu rural 93% des ménages sont propriétaires alors que moins de 75% le sont en milieu urbain, où plus de 20%  des ménages sont locataires.  
Les opérateurs publics et privés
peinent à satisfaire la demande
A l’échelle nationale, le nombre de logements est estimé à près de 3 millions pour un nombre de ménages de 2,6 millions et un nombre d’habitants de près de 10,8 millions. Près de 15% des logements sont vacants, ce qui représente un parc de 426 000 logements, auxquels s’ajoutent 55 600 logements en phase finale de construction.  
L’étude a, d’autre part, révélé que les principales  institutions publiques intervenant dans le secteur, en l’occurrence  l’ l’Agence Foncière de l’Habitat (AFH),  la Société Nationale Immobilière  de  Tunisie (SNIT)  et  la  Société  de  Promotion  des  Logements  Sociaux (SPROLS) peinent à satisfaire la forte demande pour le logement.
Depuis sa création jusqu’à fin 2012, la SNIT a construit  environ 262 788 logements. La SPROLS a réalisé 9 985 logements sociaux locatifs financés par les caisses sociales entre août 1977 et mars 1989. Depuis mars 1989, la SPROLS a cessé de construire les logements sociaux locatifs. Entre  2008  et  2013,  la  société  n’a construit en  moyenne que 154  logements par an.
L’AFH  compte, quant à elle,  321.000  demandes de lots de terrain enregistrées dans sa base de données.
Le coût du mètre carré aménagé par l’AFH est deux fois moins cher que les prix pratiqués par les promoteurs immobiliers privés. Les délais d’attente sont, cependant,  très longs dans la mesure où le cycle de projet dépasse largement les sept ans.
La contribution des promoteurs immobiliers privée est très modeste, avec 10 000  logements/an. Le secteur demeure dominé par les promoteurs occasionnels peu productifs (en moyenne 4 logements/promoteur), avec seulement une poignée des promoteurs qui construisent des logements sociaux.
La  majorité des promoteurs  opèrent dans les grandes villes littorales et produisent plutôt du haut standing (65%), puis l’économique (33%) et  presque pas de social (2%).
Imposer un quota minimum
de logements  abordables
Pour améliorer l’abordabilité du logement, l’étude souligne la nécessité de  redéfinir les missions des opérateurs publics intervenant dans le secteur de l’habitat, de  redéfinir le rôle de l’Etat  d’une fonction de tutelle à une fonction d’Etat actionnaire et  d’alléger fortement le cadre réglementaire.
Elle suggère aussi l’augmentation de l’offre de terrain à bâtir par la création de villes nouvelles autour des grands centres urbains à l’instar de l’expérience marocaine lancée en 2004,  le développement de l’offre de logements abordables en imposant aux promoteurs privés la réservation d’un quota minimum de ce genre de logements destinés aux ménages à faibles revenus à l’instar de ce qui a été fait en Malaisie.  
La pénurie de terrains constructibles en raison de la carence l’offre publique (AFH), l’absence de promoteurs fonciers actifs et la lenteur de révision des plans d’urbanisme et la hausse vertigineuse des prix des matériaux de construction qui sont à l’origine du renchérissement spectaculaire du marché de l’immobilier.
Les auteurs de l’étude plaident aussi pour  la restructuration et rationalisation du développement de la profession  de promoteur immobilier par  l’encouragement des  promoteurs privés professionnels et la révision des modalités d’autorisation de l’exercice, l’encouragement du partenariat Public-Privé en assouplissant les conditions prévues au niveau de la règlementation et le développement de la création de sociétés de  promotion à participation étrangère en clarifiant et facilitant les conditions d’agrément et d’octroi des avantages.  
Les experts recommandent, par ailleurs, le lacement d’un compartiment réservé aux valeurs immobilières sur le marché financier en vue d’améliorer le système de financement  et la bonification des taux d’intérêt pour les populations démunies.

Walid KHEFIFI

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